Das Erbbaurecht

Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Bei ihm handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht an einem fremden Grundstück und zugleich um ein grundstücksgleiches Recht, das grundsätzlich wie ein Grundstück behandelt wird. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in der Erbbaurechtsverordnung (ErbbaurechtsVO) von 1919.

Belastung des Erbbaurechts
Für den Erbbauberechtigten besteht die Möglichkeit, u. a. das Erbbaurecht mit Reallasten, Hypotheken und Grund-/Rentenschulden zu belasten. Zu jeder Belastung des Erbbaurechtes ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig. Der Grundstückseigentümer wird im Allgemeinen dann seine Zustimmung erteilen, wenn die Belastung die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Erbbaurechtes nicht gefährdet.

Veräußerung des Erbbaurechts
Beabsichtigt der Erbbauberechtigte, das Erbbaurecht an einen Dritten zu veräußern, so bedarf der Verkauf ebenfalls der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Die Zustimmung wird im Allgemeinen dann erteilt, wenn die Person des Erwerbers eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Erbbaurechts gewährleistet und der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Der Erwerber muss in sämtliche Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrages eintreten.

Dauer des Erbbaurechts
Die Erbbaurechtsverordnung setzt keine bestimmte Laufzeit für ein Erbbaurecht fest. Erbbaurechtsverträge für Wohnzwecke werden in der Regel auf 80 bis 99 Jahre abgeschlossen. Bei Erbbaurechten für gewerbliche Zwecke können geringere Laufzeiten gewählt werden.
In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass ein Verkauf des Grundstücks seitens des Grundstückseigentümers während des Bestehens des Erbbaurechts und nach dessen Ablauf grundsätzlich nicht vorgesehen ist. Für den Fall, dass ein solcher Verkauf gleichwohl erfolgen sollte, wird dem jeweiligen Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt.

Erbbauzins
Für die Einräumung des Erbbaurechts wird als Gegenleistung die Zahlung eines Entgelts vereinbart. Dieses wird in wiederkehrenden Leistungen jährlich als so genannter Erbbauzins geleistet. Der jährliche Erbbauzins für das Grundstück beläuft sich bei Nutzung zu Wohnzwecken auf  ca. 5 %, bei gewerblicher Nutzung und Wohnungserbbaurechten auf 6 % des Grundstückswertes. Eine Anpassung des Erbbauzinses erfolgt durch die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel. Der Erbbauzins wird danach in der Regel nach Ablauf von 5 Jahren neu festgesetzt. Als Maßstab für die Anpassung wird der Verbraucherpreisindex für Deutschland herangezogen, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird.
Weiterhin kann eine Erhöhung des Erbbauzinses dann erfolgen, wenn wesentliche Um-, An- und Ausbauten an den Bauwerken vorgenommen werden. Hier ist zu beachten, dass diese Erhöhung des Erbbauzinses unabhängig von der Neufestsetzung nach der Wertsicherungsklausel durchgeführt wird.

Erschließungskosten

Die Erschließungskosten für den Straßenbau, Kanalbauarbeiten, Ver- und Entsorgungsleitungen sind im Preis / Erbbau nicht enthalten und müssen somit gesondert bezahlt werden.

Beispiel:

KP Grundstück  500 m²  € 150 =  75.00  5% davon.  Jährlich also  € 3. 750,00

Erschließungskosten nach Baugesetzbuch  500 m²  je nach Lage €  20,00 -  50,00.

Die Erschließung hat nichts mit den so genannten Baunebenkosten  wie Hausanschlüsse usw.  zu tun.