Kapitalanlage Immobilien

Der Wert steigt, die Steuern sinken

Wohneigentum ist die halbe Miete im Hinblick auf die Altersvorsorge. Zusätzliche

wirtschaftliche Vorteile entfalten sich dann, wenn der Eigentümer gleichzeitig Vermieter ist.

Neben dem Wertsteigerungspotenzial winken attraktive Abschreibungs- und

Gestaltungsmöglichkeiten. Es lohnt sich also gerade aus steuerlichen Gründen, Immobilien

auch als attraktive Kapitalanlage zu betrachten. Dabei muss es nicht gleich ein Zinshaus

sein, um die Vorteile einer Immobilien-Investition optimal auszuschöpfen. Auch der Kauf von

Eigentumswohnungen eröffnet Gestaltungsspielräume.

Gut investieren in ein Doppelhaus

Ein Beispiel: Wer ein Doppelhaus baut, wobei die eine Hälfte selbst genutzt und die andere

vermietet werden soll, kann die Finanzierungskosten bei entsprechender Gestaltung

weitgehend oder sogar vollständig dem vermieteten Objekt zurechnen. Auf diese Weise sind

die Zinsen in voller Höhe abzugsfähig. Ein solches Investitionsmodell sollte jedoch gründlich

mit Steuerberater und Bank abgestimmt sein.

Steuerprivilegien bei späterer Vermögensübertragung

Nicht nur in der Start- und Investitionsphase bieten Immobilien viele Vorteile gegenüber

anderen Kapitalanlagen. Auch bei der späteren Vermögensübertragung genießen

Immobilienbesitzer steuerliche Privilegien. Wer alle Vorteile optimal ausschöpfen will, muss

einiges beachten. Das reicht von der Finanzierungsgestaltung bis zum Umgang mit den

Instandhaltungsaufwendungen. Im Übrigen sollte man genau Bescheid wissen, welche

Folgewirkungen drohen, wenn eine vermietete Immobilie innerhalb der so genannten

Spekulationsfrist veräußert wird.

Gebäudeabschreibungen

Die Nutzungsdauer eines Gebäudes liegt laut Gesetzgeber je nach Baujahr bei 40 bis 50

Jahren. Genau das ist die Zeitspanne, in der Immobilien abgeschrieben werden können. Für

die meisten Objekte (alle Gebäude ab Baujahr 1925) beträgt die Abschreibungsdauer 50

Jahre. Das heißt, dass pro Jahr 2 % des Kauf- oder Herstellungspreises (ohne

Grundstücksanteil) abgesetzt werden können. Bei Häusern bis zum Baujahr 1924 kann

etwas schneller (über 40 Jahre) abgeschrieben werden. Das sind 2,5 % p. a. vom Kaufpreis

abzüglich Grundstücksanteil.

Zinsen und Nebenkosten absetzen

Daneben können Vermieter nahezu alle Kosten, die im laufenden Betrieb zu Buche

schlagen, in voller Höhe im Jahr ihres Entstehens absetzen. Dazu zählen Darlehenszinsen

(gegebenenfalls auch ein Disagio) und die Betriebskosten zum Beispiel für Energie, Wasser,

Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeisterdienste etc., aber auch Maklerprovisionen und

andere Aufwendungen im Rahmen der Mietersuche. Wer im Zuge der Finanzierung eine

Zinsvorauszahlung (Disagio) vereinbart, sollte darauf achten, dass die „marktübliche“ Höhe

nicht überschritten wird. Bei einem Baudarlehen mit einer Zinsfestschreibung für mindestens

5 Jahre ist ein Disagio in Höhe von 5 % unproblematisch.

Spekulationsfrist

Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie kauft und sie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft muss den Gewinn aus dieser Transaktion voll versteuern. Die generelle Steuerpflicht von Immobilienveräußerungen, die im letzten Jahr diskutiert wurde, scheint dagegen vorerst vom Tisch zu sein.

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