Erbbaurecht, Erbpacht kann man nicht schön rechnen

Beispielrechnung der Klosterkammer Hildesheim

Kauf

Erbbau

Grundstück

81.093

0

Haus

126.000

126.000

Steuer 3,5 %

7.248

7.017

Kapitalbedarf

214.341

133.017

Eigenkapital

50.000

50.000

Finanz.volumen

164.341

83.017

mtl. Hypothek

890

450

Erbbauzins

0

337

mtl. Belastung

890

787

Der Beispielrechnung ist ein real zu vergebendes Erbbaugrundstück (804 qm) in Sorsum (Hildesheim) zugrunde gelegt, der Wert liegt bei 101 € pro qm. Der Kaufpreis für das Haus (140 qm) wird mit 900 € pro qm berechnet. Die 3,5 % Grunderwerbsteuer werden bezogen auf die Gesamtsumme aus Grund und Haus (Bauträgermodell). Jegliche Angaben zu Höhe und Festsetzung der Grunderwerbsteuer sind ohne Gewähr für deren Richtigkeit und können im Einzelfall abweichen. Der Berechnung der monatlichen Hypothekenbelastung werden ein Zins von 5,5 % und eine Tilgung von 1 % zugrunde gelegt.
Mit dem Erbbaurecht sparen Sie pro Jahr 1.236 €. In 10 Jahren summiert sich dies auf 12.360 €!

Diese Beispielrechnung finden Sie auf der Seite der Klosterkammer.

Anmerkung Admin: Absolute Vorsicht ist geboten. Bei diesem Beispiel haben Sie richtigerweise 1.236 € in einem Jahr gespart. Wenn Sie dann Ihre Raten in ca. 30-35 Jahren abbezahlt haben gehört Ihnen das Grundstück. Hierbei liegt ein Erbbaurechtsvertrag mit einer Laufzeit von 80 Jahren zu Grunde. Dann haben Sie € 320.000 zurückbezahlt und Ihnen gehört das Grundstück immer noch nicht.

Der Städte und Gemeindeverband hat schon vor 8 Jahren wie folgt auf Erbaurechte reagiert.

Auszugweise

In einigen Regionen des Landes werden Bauwilligen Wohngrundstücke immer noch in erheblichem Umfang im Erbbaurecht zur Verfügung gestellt. Dies beruht zum einen auf regionalen Traditionen. Zum anderen gibt es Fälle, in denen die Grundstückseigentümer nicht bereit sind, ihre Grundstücke an Bauwilligen zu veräußern. Wenn dann andere Flächen zur Baulandentwicklung nicht in zumutbarer Weise zur Verfügung stehen, weisen die Kommunen Bauland zum Teil auch dann aus, wenn die Bauherren die Flächen nur im Erbbaurecht erwerben können.

Fachleute, die die bei Erbbaurechtsverträgen üblichen Bedingungen untersucht haben, haben festgestellt, dass der Erwerb von Grundstücken im Erbbaurecht, bezogen auf die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts einschließlich der Regelung des Rückfallrechts, für den Erbbauberechtigten wesentlich ungünstiger ist als ein Eigentumserwerb, verbunden mit den üblichen Kosten einer Kreditfinanzierung. Angesichts des Grundgedankens der Erbbaurechtsverordnung, dem “kleinen Mann” als Bauherrn eine preisgünstige Alternative zum Grunderwerb zu bieten, ist diese Entwicklung negativ zu bewerten. Im Ergebnis bedeutet dies, daß das Erbbaurecht oft nicht dem “kleinen Mann” hilft, sondern daß die finanziellen Vorteile in der Praxis beim Grundstückseigentümer liegen, der durch das Erbbaurecht in der Regel eine größere Rendite erzielt als durch die Veräußerung des Baulands an den Bauwilligen.

Bemühungen um eine Änderung der Erbbaurechtsverordnung dahingehend, daß bestehende, für den Erwerber ungünstige Bedingungen verboten werden, haben zu keinem Erfolg geführt.

Anmerkung Admin:

Viele Banken bewerten das Erbaurecht auch viel schlechter als das Eigentumsgrundtück. Das bedeutet im Beleihungsauslauf für die zu finanzierenden Gelder ab 60% einen Zinsaufschlag. Dieser Sachverhalt ist hier noch nicht berücksichtigt.

Im Regelfall sind die Erschließungskosten nicht im Erbbau enthalten. Hier müssen Sie sowieso finanzieren. Auf Rückfragen bei verschieden Kirchen ist eine Verzinsung von 3% per Anno vorgesehen. Bei privaten >Anbietern kann das auch schon mal bei 4% liegen.

Also gut überlegen.